雁西湖-怀柔独栋别墅

雁栖湖

距怀柔城区8公里，因每年春季有成群的大雁、仙鹤等珍禽在此栖息而得名。湖区气候宜人，湖水清纯碧蓝，是开展水上娱乐活动和度假的理想场所，每年的510月为最佳出游期。

雁栖湖三面环山。北面群山绵亘、重峦叠嶂，万里长城隐现其间；西面有红螺寺；南面是一望无际的华北平原；东面有元宝山、金灯山；登山远眺，蓝天碧水、绿野田园尽收眼底。

雁栖湖四季风景各异。阳春，雁荡鹤舞，百鸟争鸣，万花吐艳；盛夏，湖光山色，青翠欲滴；金秋，风清气爽，花果幽香，碧荷红叶；冬日，冰雪覆盖，一片银色世界，如诗如画。

雁栖湖旅游区游乐设施齐全。水上项目有大客船、画舫船、龙舟、手划船、脚踏船；水上飞伞、自驾摩托、快艇倍受青睐，碰碰车、水滑梯、山地跑车等陆地项目新奇有趣，适合各年龄段的游客娱乐。每年还有雁栖之春游园会、中秋国庆游园晚会等活动。

门票：20元

交通：东直门乘916路可直达。

随着第二十二次领导人非正式会议的圆满落幕，为满足广大游客对会场（雁栖岛）的参观需求，雁栖岛定于年1月1日正式面向公众开放。春节期间也无例外。

你好，春节期间正常对外开放。

各个景点都差不多，人挨人，人挤人，抬头头顶毛，低头一腿毛

新京报讯（记者陈瑶）今天，雁栖湖景区重新开始迎客。昨日，记者从凯宾斯基酒店获悉，雁栖湖核心岛的酒店包括雁栖酒店、日出东方酒店、国际会议中心及12栋精品别墅都属于凯宾斯基酒店集团雁栖湖项目，将从17日逐步对外开放。

游客可乘船近观雁栖湖核心岛

据介绍，雁栖湖景区重新开放后推出特色项目，游客可乘船绕雁栖湖核心岛一周，近距离观赏岛上的日出东方酒店、雁栖湖国际会议中心和12栋精品别墅。

因会议筹备，雁栖湖景区于10月25日关闭，重新营业的消息发出后，昨天下午便有近600名游客到现场“踩点”，还有不少人打咨询。游客普遍关心从雁栖湖景区能否进入核心岛。对此，雁栖湖景区办公室彭主任称，从景区不能进入核心岛，但可以欣赏到岛上的特色建筑及整个雁栖湖的美丽景色。

彭主任表示，未来核心岛将与雁栖湖景区合并成一个21平方公里的生态发展示范区，计划打造成一个5A级景区。目前，核心岛内尚在进行会议的扫尾工作。

精品别墅与会议中心尚未定价

“我们将把雁栖岛打造成国际五星级度假目的地。”凯宾斯基酒店公关经理陈天晓介绍，17日预订的客人将首先入住岛上的雁栖酒店，如果预订的客人超出了雁栖酒店的房间数量，将为客人免费升级到12栋精品别墅中入住。

“17日，视预订情况，可能会有客人入住精品别墅。”陈天晓表示，所有房间不会同时开放，而是逐步开放的。17日开始，将首先开放雁栖酒店和精品别墅，之后日出东方酒店和国际会议中心也会向全体公众开放。

“只要有使用需求，就可以预订。”陈天晓称，酒店对客人没有身份上的要求。目前12栋精品别墅与国际会议中心尚未定价，其中，会议中心的价格将视选用大厅、茶歇等级等确定，价格制定依据与一般酒店相似，但级别设置较高。精品别墅与国际会议中心的预订时间尚未确定。

■小贴士

游览扫二维码知功能区项目

今年3月，雁栖湖景区开始历时近半年的升级改造。升级后，整个园区被划分为山体健身区、滨湖观景区、儿童活动区、游览休憩区、餐饮服务区、娱乐中心区六大功能区。在功能区的导向牌上印有二维码，游客用手机扫码就可看到功能区内的项目及设施。

观景金灯山顶为最佳观景点

雁栖湖景区营销经理杨先生介绍，景区内的金灯山是附近最佳的观景点。为突出观景功能，改造时拆除了山顶可视范围内的老旧娱乐设备，修建了观景台。登上观景台放眼四望，军都山、长城、红螺山，核心岛上的各式建筑尽收眼底。

别墅每平米建筑成本大概元，别墅价格贵的主要因为是政府的地价，容积率低的价格会更高。别墅价值体现不只是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率030左右比容积率060左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

别墅：“口”

双拼：“日”

排屋：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积平方米。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有平方米的建筑总面积，其容积率为04。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于22；多层低密度住宅容积率不大于12；排屋容积率不大于07；别墅容积率不大于035。

年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。