报批-报批报建

工可前置专题报批是最后一道审批程序，一旦通过就正式申报开工，距离正式开工就比较近了，不过这个前置审批也是很需要时间的！具体何时通过，要看你前期工作做的如何了！

从你的描述来看，你的项目肯定不属于单独选址项目（也就是行话所说的“圈外用地”，一般都是能源、交通、水利、矿山、军事等国家重点建设项目，多在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外选址，按照项目报批），而属于必须在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内安排用地的一般建设项目，即行话所说的“圈内用地”。对其用地的审批应当按照《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部令第3号）和《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第7号）的规定作为批次用地办理，即通常所说的按批次报批。

作为此种建设项目的预审，按照《建设项目用地预审管理办法》的规定，其实很简单，你只需向当地市、县人民政府土地主管部门提出预审申请即可。提交的材料包括申请预审的正式文件；项目建议书批复文件；建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等。受理预审申请的土地行政关部门一般在15个工作日内完成审查，提出预审意见。

预审通过后，按照《建设项目审查报批管理办法》的规定，由市、县人民政府土地行政主管部门拟定“一书三方案”，即编制建设项目用地呈报说明书，拟定农用地转用方案（当然，如果你的项目没有涉及占用农用地的话，则没有此项方案）、补充耕地方案和征收土地方案。

“一书三方案”的详细内容由当地土地主管部门负责，不用用地单位来弄（其中很多都是只有土地部门才掌握的材料，比如土地利用总体规划、农转用的控制指标、补充耕地方案、地籍证明资料、城市规划图或者村庄集镇规划图等）。你只需配合好土地部门工作，让你提供什么资料就提供什么资料，不用过于费心。

一般而言，需要你做的工作就是需要你提交由有资质单位出具的你拟建项目占地的勘测定界图和勘测定界报告书，如果将来打算以有偿方式取得土地，还涉及和土地部门草签一个土地有偿使用合同及说明。

另外，有的地方政府可能图省事，会让你提前和被征地单位谈判，协商补偿费用（但这么做实际上是不合法的，征地是国家强制行为，应由政府出面，而不应当由用地单位去谈，但我们国家的现实就是这样，法律规定和执行两个样的情况已经见怪不怪了）。“一书三方案”所需材料准备完毕，也就是“组卷”完毕，有关土地行政主管部门在审查后应在5日内报同级人民政府审核。

同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。这些都是上级政府对下级政府以及政府部门内部的事务，不用用地单位来担心。

有批准权的人民政府（省政府或者国务院）收到上报件后，在30日内审查完毕（当然，如果其中涉及退卷重新补充材料，那么可能就不止30日了），对符合规定的，予以批准，在组卷上报的人民政府依法缴纳完新增建设用地有偿使用费（这与用地单位无关，是由政府支付的，当然以后会打入征地成本，在出让土地给你的时候，你所占用土地的此项费用肯定最终要转移到你头上）后下发批复。

批复下发后，当地市、县人民政府即开始组织实施，10内进行公告，然后进行被征地单位的权利登记，进行补偿。征收土地行为完成后，土地变为了国有建设用地。这时，才涉及到你向当地政府申请用地。对于工业用地，如果没有两个以上的用地单位同时竞争一块地的话，目前地方政府一般采用协议出让的方式将土地出让给具体的用地单位。

这就需要你和当地政府土地行政主管部门签订土地出让合同，并领取《建设用地批准书》，在你按照合同约定缴纳完土地出让金后，为你办理土地登记，核发国有土地使用证，明确具体的土地用途和年限。到这个时候，这块土地的使用权才真正属于你，你可以放心开始建设了。

最后，祝你事业成功！

补充回答：刚看到你在评论中补充的问题，项目建议书是在确定项目意向后，由有相应资质的工程设计和咨询单位编制，具体反映项目内容的报批性文件，即一个立项申请，目的是使主管部门批准项目立项。其批准机关是当地计委。

建议书的主要内容包括：项目建设的必要性和依据；建设规模的建议；项目建设的整体设想方案；投资估算和资金筹措方案；外部配套条件分析：包括水、电、气、暖等公用设施供应情况的意向文件；社会和经济效益初步分析。如果这些材料齐备，计委应当在10个工作日内审核完毕。

对建设项目意见书的批准文件（也就是计委立项的文件）是建设项目用地预审的前置条件，即有了它才能进行用地预审，当地部门怎么反其道而行之，让你先提供用地预审意见呢？真是匪夷所思，建议你向当地人民政府直接反映。

楼上，你在哪找的，这些都不太对

报建首先是从你购买土地后的土地使用证开始，选址意见书，然后画红线办理用地许可证，出总平，审日照，批总平（包括人防、市政、消防），规划许可证，接下来施工图审查、防雷备案、人防备案、招投标、合同备案、质量监督备案、施工许可证、预售证。还有后面的验收。。。你要想了解很清楚再站内我吧

根据《土地管理法》第五十六条的规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

建设用地改变土地用途的申报和审批办理流程图

附件：doc